Avec la loi de finances 2020, un article va profondément bouleverser l’application de la loi Pinel en 2021. Pour ceux qui ne le savent pas encore, la loi Pinel est une niche fiscale qui incite et favorise l’investissement dans l’immobilier locatif. La loi Pinel concerne surtout les zones avec une situation immobilière dite « tendue ».
Ainsi, selon l’article 58 octies de la loi de finances 2020, la loi Pinel se portera désormais sur des logements neufs ou bien en cours d’achèvement, « dans un bâtiment d’habitation collectif ». Autrement dit, la loi Pinel en 2021 se concentrera surtout sur les appartements.
Une profonde révolution ?
Le résultat de ce nouvel article, c’est que les investisseurs qui veulent investir en Pinel dans l’acquisition ou la construction d’une maison ne pourront plus le faire à compter du 1er janvier 2021. Cette modification du champ d’action de la loi Pinel peut avoir des conséquences inattendues. En effet pour les investisseurs particuliers qui construisent eux-mêmes leur loi PINEL, cela risque d’être pénalisant.
Auparavant effectivement, la loi Pinel supposait la construction ou l’acquisition d’un logement neuf. L’investisseur pouvait donc :
Acquérir une maison où un appartement construit par un promoteur immobilier et mis en vente sur le marché classique de la défiscalisation avec en plus des intermédiaires à payer ce qui majore le prix d’investissement d’environ 30%.
Ou bien, construire une maison neuve en louant les services d’un constructeur de maisons individuelles. Effectivement, cette deuxième option est la formule la plus choisie par les investisseurs qui possédaient des terrains dans les zones tendues. La construction d’une maison neuve c’est payer plus ou moins 1500€/m² et cela sur tout le territoire français. C’est donc deux à trois fois moins cher que les prix proposés par les vendeurs de défiscalisation.
En 2021, place aux appartements
La nouvelle loi des finances 2020 recentre les bénéfices de la loi Pinel vers les bâtiments d’habitat collectif. Et cela à compter de janvier 2021. La loi Pinel pour les maisons, c’est donc terminé. Pour les particuliers ayant un terrain sur des zones éligibles Pinel, cela est fortement préjudiciable. Cela implique le fait que s’ils veulent bénéficier de la défiscalisation Pinel, ils doivent construire un immeuble d’habitation. Et devoir traiter ainsi avec la solvabilité des locataires.
Les promoteurs immobiliers en sortent également confortés dans leurs démarches. Pour les particuliers, le marché et les budgets changent donc considérablement. En 2021, pour avoir un logement qui répond aux conditions de la loi Pinel, vous devrez donc passer par un promoteur immobilier. Tout simplement parce que les particuliers qui peuvent se permettre de construire un immeuble sont rares. Pour ceux qui veulent encore profiter de la forme actuelle de la loi Pinel, ils ont jusqu’au 31 décembre 2020 pour déposer leurs permis de construire.
Un changement logique ?
Depuis la mise en place du dispositif en 2014, la loi Pinel a connu bon nombre de modifications. La reconduction du Pinel jusqu’en 2021 témoigne un certain succès de ce montage de défiscalisation. La loi Pinel a connu chaque année un lot de changement : recentrage du dispositif, élargissement et suppression de certaines zones, revalorisation des plafonds de ressources…
Ainsi 2020, cette nouvelle mesure est donc la nouveauté de la loi Pinel. Pourtant, il y a de quoi à gagner avec un investissement dans un appartement. Effectivement, selon la logique, investir dans un appartement dans une zone où la demande locative est largement supérieure à l’offre s’avère rentable. Une location rapide et absence de vacance locative assurée.
Les meilleures régions pour investir en Pinel en 2020
Le marché en île de France est saturé. Comme en témoigne le prix de l’immobilier dans la petite et la grande couronne qui dépasse de très loin les ressources autorisées des locataires en Pinel. Ainsi pour un investissement plus intéressant, le mieux serait de se pencher vers les villes montantes comme Rennes, Bordeaux et Toulouse.
Si on prend en considération la situation de Rennes par exemple, c’est dans cette ville que se trouve une communauté étudiante importante. Avec une petite surface locative, la location peut vite partir. Pour un appartement en Pinel à Rennes (situé dans la zone B1), les locataires se retrouvent sans grande peine.
Ce constat s’applique également à la ville de Toulouse. Située dans la zone B1 de la loi Pinel, Toulouse est l’une des villes privilégies par les investisseurs en Pinel. Pour un investissement Pinel dans un appartement à Toulouse, le prix du m² dans le neuf est de 4050€ en moyenne. Avec en moyenne, un plafond de loyer de 10,44€/m². Cela vous garantit donc une rentabilité moyenne de l’ordre de 3,1%.
Pour rappel : la loi Pinel est accessible à toute personne ayant son foyer fiscal en France et réalisant un investissement locatif entre le 1er septembre 2014 (déploiement de la loi Pinel) et le 31 décembre 2021.
